Продажа квартиры, обремененной ипотекой: три способа оформления

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, — совсем не новая сделка. Подтолкнуть заемщика к такому шагу могут финансовые проблемы или новые возможности.

Главные причины реализации объекта с обременением:

Продажа квартиры под ипотекой

  1. Финансовая несостоятельность должника. Возникает из-за потери основного источника дохода, нетрудоспособности и т.д.
  2. Желание приобрести объект большего метража или в другом регионе.
  3. Спекулятивный интерес. На ипотеке можно заработать. Это реально, если объект был приобретен на первых этапах строительства. К завершению его возведения цена на объект резко возрастает. Она может перекрыть все расходы, связанные с ипотекой, и принести внушительную прибыль спекулянту.

Кредиторы лояльно относятся к желанию должника реализовать залоговый объект. Хотя есть банки, заручиться согласием которых на сделку практически не реально. На такое желание должника у них припасены серьезные штрафные санкции, что заставляет некоторых заемщиков переосмыслить свои планы.

Важно! Реализация квартиры без согласия банка, предоставившего ипотеку, может быть оспорена по статьям 301,302 и 303 ГК РФ.

Заручившись согласием, необходимо уточнить условия и способы проведения продажи квартиры.

Есть два базовых варианта.

– Покупатель приобретает объект за собственный капитал — схемы сделки 1.1 и 1.2.

– Покупатель покупает жильё в ипотеку у того же банка (перекредитование) — схема сделки 2.

Сначала два варианта продажи обременненной ипотекой квартиры с досрочным погашением.

Схема 1.1. Досрочное погашение или самостоятельная продажа заемщиком (сделка без активного участия кредитора)

Эта сделка предполагает досрочное погашение кредита за счет средств, предоставленных покупателем недвижимости. После погашения ипотечного обязательства с жилья снимается обременение. Покупка квартиры без обременения, ипотека по которой погашена, ничем не отличается от приобретения других объектов на рынке недвижимости.

Найти покупателя на «вторичке» для этого варианта очень сложно. Потенциальным покупателям легче найти необременный вариант квартиры и не бояться мошенничества со стороны продавца.

Что касается рынка новостроек, то подобные сделки – частое явление. К моменту сдачи объекта свободных площадей не остается, поэтому есть желающие приобрести обремененное жилье. Сначала рассмотрим этот вариант подробнее.

Алгоритм досрочного погашения (для покупки жилья с обременением на первичном рынке)

  1. Получение согласия банка. Кредитующая сторона должна выдать официальный документ, разрешающий проводить сделку с залоговым объектом. В нем оговаривается сумма оставшегося кредита. Для этого заемщик должен обратиться в банк с письменной просьбой о реализации жилья. В заявлении следует указать подробные причины, из-за которых заемщик хочет продать квартиру. Получить документ на руки можно через 1-3 дня после подачи заявления.
  2. Получение задатка от покупателя. Он должен быть равен сумме задолженности по ипотеке. Передача средств подкрепляется распиской или соглашением о задатке. Документы должны быть нотариально заверены. Основными реквизитами в них являются: ФИО и паспортные данные каждой стороны, сумма задатка, цель внесения задатка, подробные условия заключения сделки купли–продажи квартиры, обязанности продавца и т.д.
  3. Погашение ипотеки. Заемщик вместе с покупателем (может и один) отправляется в банк, чтобы внести полную сумму долга по ипотеке. Справку об отсутствии задолженности можно получить в течение 1-3 дней после списания кредита. Одновременно с ней банк выдает на руки закладную на квартиру.
Важно! Справка об отсутствии задолженности и выдача закладной производится только по письменному запросу клиента. Поэтому одновременно с заявлением на досрочное погашение необходимо подать заявление на выдачу этих документов.
  1. Снятие обременения. Обычно осуществляется в срок до 7 дней. Процедура проводится в Управлении Росреестра. В ней участвуют представитель банка и бывший заемщик. Если сотрудник банка не сопровождает заемщика, то он должен выдать ему на руки доверенность на снятие залога. Помимо нее потребуются следующие документы:
    • Паспорт заемщика;
    • Заявление о снятии обременения. Оно заполняется заемщиком. Бланк можно скачать на официальном сайте Росреестра.
    • Закладная с отметкой банка о погашении обязательств + ее копия;
    • Письмо банка о погашении перед ним обязательств + копия. Этот документ заказывать не нужно, его должны предоставить представители банка.
    • Доверенность на снятие залога (если представители банка не сопровождают в Росреестр);
    • Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности;
    • Квитанция об оплате госпошлины в размере 200 рублей. Необходима только в том случае, если собственник хочет получить новый документ свидетельства о праве собственности без записи об обременении. В других случаях на оборотной стороне проставляется штамп о снятии залога.
  2. Переоформление ДДУ. Осуществляется в государственном реестре. Срок регистрации – не более месяца с момента подачи документов.
Полный список требуемых для регистрации документов представлен здесь (скачайте памятку и распечатайте при необходимости).

С переоформлением ДДУ автоматически все права на строящийся объект переходят к новому владельцу.

Важно! Не рекомендуется покупать жилье, если у первой стороны сделки не ДДУ, а предварительный договор. Риски покупателя серьезно возрастают. Продавец реализует право заключить основной договор с застройщиком, но не обязанность передать ему объект недвижимости. Если такой документ будет аннулирован, то вернуть средства у бывшего продавца практически невозможно.

Алгоритм при покупке ипотечной квартиры на вторичном рынке

Сделка на вторичном рынке для покупателя менее рискованная. Отличительной особенность от модели на первичном рынке является регистрация договора купли-продажи, а не ДДУ.

  1. Получение согласия. Заемщик заручается согласием кредитора о смене собственника залоговой недвижимости.
  2. Заключение соглашения. Все участники сделки подписывают предварительный договор. В нем указывается сумма аванса, сроки ее внесения, схема реализации сделки. В этот документ можно внести поправки на штрафные санкции, если продавец после получения аванса откажется продать квартиру.
  3. Погашение задолженности. Покупатель вносит аванс по предварительному соглашению. Деньги могут быть переведены на счет банка или заложены в депозитную ячейку. Выбор способа оговаривается в 3-стороннем порядке и фиксируется в предварительном договоре.
  4. Снятие обременения. Кредитор и заемщик посещают Росреестр, чтобы предоставить документы для аннулирования залога.
  5. Подписание договора купли-продажи. В документе указывается объект реализации, его месторасположение, стоимость, сроки передачи и т.д.
  6. Регистрация договора. Осуществляется в Росреесте. Памятку с необходимыми документами для участников сделки можно скачать здесь.
  7. Получение средств. После регистрации сотрудника банка могут забрать средства из депозитной ячейки. Если сумма реализации выше, чем задолженность, то во вторую ячейку закладываются деньги для продавца. Доступом к ячейке является зарегистрированный договор купли-продажи.
Досрочно погасить кредит и продать жилье, которое уже не обременено ипотекой, — лучший вариант для продавца, но не для покупателя. Риски первой стороны практически отсутствуют. После внесения полной задолженности банк не имеет к нему никаких претензий, продавать жилье можно по любой схеме. Что касается покупателя, то риски его очень высоки. Он может внести аванс, а продавец, предварительно заплатив ипотеку из его средств, — внезапно отказаться от продажи. Судебные разборки растянутся на несколько месяцев, а иногда и лет. Вернуть внесенные деньги одной суммой без разбивки по месяцам практически не возможно.

Схема 1.2. Продажа обремененной ипотекой квартиры с активным участием банка-кредитора

Этот способ применяется, если заемщик хочет принять пассивную позицию в сделке. В основном возникает, когда нет дальнейшей возможности оплачивать кредит. Все заботы о поиске покупателя и реализации сделки ложатся на банк.

При таком способе проведения сделки расчет за проданную квартиру производится через банковские ячейки.

А теперь последовательная схема, как продать квартиру в ипотеке при участии банка:

  1. Уведомление банка о желании реализовать объект, чтобы досрочно погасить кредит.
  2. Поиск покупателя. Осуществляется кредитором.
  3. Заключение соглашения о купле-продаже квартиры. Его текст подготавливает банк. В нем оговариваются все нюансы сделки и сроки ее проведения. Документ подписывается всеми участниками и заверяется нотариально.
  4. Расчет между сторонами. Кредитор подготавливает банковские ячейки. В них покупатель в присутствии сотрудников банка и продавца закладывает средства за приобретаемое жилье. В одной ячейке будут деньги, предназначенные для погашения ипотеки. Их сотрудники могут забрать после регистрации договора купли-продажи в Регистрационной палате. В другую ячейку вносится разница между стоимостью квартиры и задолженностью по ипотеке. Это прибыль продавца.
Важно! Если банк принимает активное участие в сделке, то прибыли у продавца может и не быть. Основная задача кредитора – вернуть средства в минимальные сроки. Он будет устанавливать цену немного больше или равную остатку ипотечного кредита.
  1. Снятие обременения. Кредитор и заемщик отправляются в Росреестр, чтобы снять обременение. Список документов во всех случаях аналогичен.
  2. Регистрация договора купли-продажи в Регистрационной палате.
  3. Доступ к ячейке. Основанием для пропуска является заверенный договор купли-продажи.

Схема 2. Покупатель готов приобрести обремененное жилье через ипотеку

Эта сделка, по сути, характеризуется не продажей недвижимости, а сменой заемщика (собственника жилья). Квартира остается по-прежнему в обременении. Ипотечные обязательства по ней переходят к новому заемщику.

Важно! Потенциальный покупатель должен располагать суммой собственных средств, которой хватит на погашение долга продавца по ипотеке.

Алгоритм осуществления сделки:

  1. Получение согласия кредитующей стороны. Заемщик направляет в банк письменное заявление с просьбой продать квартиру и закрыть досрочно ипотечный кредит. После получения одобрения можно проводить сделку.
  2. Заключение соглашения о переводе долга на нового клиента. Оно регламентирует перевод долга и всех обязательств, связанных с объектом, на покупателя. Документ подписывается всеми сторонами сделки. В нем указывается, что покупатель приобретает жилье в ипотеку в конкретном кредитном учреждении, а также сумма задатка, сроки ее внесения и нюансы сделки.
  3. Внесение аванса. Это сумма собственных средств покупателя, которая идет на погашение ипотечного кредита продавца. Она вносится покупателем на счет банка. Реквизиты счета предоставляются ему при заключении предварительного соглашения.
  4. Снятие обременения с бывшего заемщика. Продавец вместе с представителем банка посещают Регистрационную палату. На свидетельстве о праве собственности продавца проставляется штамп об аннулировании обременения.
  5. Рассмотрение нового кандидата на кредит. Для этого покупатель ипотеки обязан подтвердить свою платежеспособность. Он должен подать заявку на ипотечный кредит в банк-посредник. Им может выступать кредитная организация, в которой брал ипотеку продавец. Перечень документов для получения ипотеки подробно описан здесь.
  6. Получение решения из банка. На рассмотрение заявки потребуется от 7 до 30 дней. Если заявка одобрена, то покупателя пригласят в банк, чтобы ознакомить с документами по ипотеке.
  7. Подписание кредитного договора. Документ содержит информацию о сроке кредитования, сумме ипотеки и размера платы за пользование заемными ресурсами (процентной ставки).
Важно! Не забывайте уточнить информацию о новой процентной ставке. Банки могут перекредитовать ипотеку под более высокий процент!
  1. Выдача кредита и расчеты по оставшейся части сделки. Если стоимость жилья больше, чем авансовый платеж для погашения кредита, то оставшаяся часть вносится продавцом в ячейку банка. Продавец имеет право доступа к ней после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Переоформление обременения. Этим занимается кредитор. Он направляет письмо в Росреестр. Покупатель подписывает закладную.
  4. Регистрация сделки. Происходит в Росреестре. На ней присутствуют продавец и покупатель. Срок регистрации по ипотечным сделкам не превышает 5 дней.

Обременение не снимается. Квартира остается в залоге у банка. После выполнения всех обязательств кредитор аннулирует обременение.

Схема является рискованной для покупателя. Сначала происходит внесение аванса и заключение дополнительного соглашения, а затем — рассмотрение кредитной заявки. Очень высока вероятность выплатить чужую ипотеку и получить отказ от банка в предоставлении заемных средств для выплаты оставшейся части стоимости. Эксперты советуют прибегать к этому варианту только тогда, когда есть 100% уверенность в выдаче ипотечного займа.

Во всех рассмотренных случаях получается, что покупатель отдает деньги до регистрации своего права собственности. Гарантом защиты его интересов может выступать банк или использование при расчетах депозитных ячеек.

Риски для продавца

При реализации объекта продавец ничего не теряет. Естественно, ему не возвращаются средства, израсходованные на оформление ипотеки: услуги оценщика, нотариуса, страховщика и т.д. Штрафные санкции за досрочное погашение в 99 случаях переносятся на покупателя.

Итак, при продаже обремененной ипотекой квартиры продавец не несет никаких рисков. Сделка отличается от стандартной только привлечением третьей стороны – кредитора к участию в ней.

Если вы захотите продать в ипотеку жильё с проведенными изменениями, то это вряд ли получится, если они не оформлены официально. На этот случай вам пригодится материал о том, как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры.
А о тонкостях прописки в ипотечном жилье мы писали здесь.

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.Необходимы поля отмечены *

*

Adblock detector