Как узнать кадастровую стоимость квартиры в Росреестре по адресу или кадастровому номеру

Кадастровая стоимость квартиры — это её стоимость, рассчитанная независимым оценщиком при проведении государственной кадастровой оценки и внесенная в информационную базу государственного кадастра недвижимости. Кадастровая стоимость содержится в документации Росреестра, ведущего учет сведений о недвижимых объектах и правах на них.

Кадастровая стоимость квартиры в Росреестре

Особенно актуальным вопрос кадастровой стоимости недвижимых объектов стал после законодательных изменений, корректирующих с 2015 года нормативные положения российского Налогового кодекса. Поправки, предусматривающие прямую зависимость имущественных налогов граждан от кадастровой стоимости, несколько изменили налогообложение на объекты недвижимости.

От инвентаризационной оценки стоимость недвижимости, занесенная в кадастр, отличается большей гибкостью, которая позволяет учитывать постоянно изменяющиеся экономические факторы ценообразования. Раз в несколько лет осуществляется переоценка кадастровой стоимости, которая учитывает состояние экономики и ценовые изменения на рынке недвижимости. Соответственно, стоимость жилья, занесенная в кадастр, может повышаться или, наоборот, понижаться со временем.

Таким образом, кадастровая стоимость гораздо более приближена к рыночной цене жилья, чем инвентаризационная оценка. Несмотря на то что оценочные данные российского кадастра формируются не рынком недвижимости, а подразделениями Росреестра на основе независимой оценки, они учитывает многие важные экономические факторы:

  • усредненную рыночную цену квадратного метра в конкретном населенном пункте;
  • год постройки;
  • местоположение квартиры (близость к центру, престижность района, транспортную доступность и иные факторы);
  • площадь жилья и иные его характеристики;
  • экономическую ситуацию в конкретном регионе на момент проведения кадастровой оценки (переоценки).

Тем не менее, нельзя отождествлять понятия рыночной и кадастровой оценки квартир. На практике эти показатели могут различаться достаточно сильно. Несмотря на все мероприятия по сближению указанных стоимостных показателей, проведенные с 2012 года, различие между ними не исчезает. Дело в том, что ценовые показатели, внесенные в госкадастр, все-таки являются достаточно усредненными. Кадастровая стоимость не может в полной мере учесть особенностей конкретного жилья, которые напрямую влияют на спрос-предложение, а, соответственно, и на рыночную стоимость квартиры.

Где узнать кадастровую стоимость?

Заинтересованное лицо может воспользоваться разными способами для уточнения кадастровых стоимостных показателей квартиры.

  1. Для собственника жильца самый простой вариант — посмотреть кадастровый паспорт жилья, который выдается полномочным подразделением Росреестра. Единственный нюанс при уточнении кадастровой стоимости, с которым в рассматриваемой ситуации может столкнуться правообладатель жилья, — это устаревшие показатели кадастрового паспорта. Не стоит забывать о регулярной переоценке (не реже раза в пятилетие) кадастровой стоимости, поэтому слишком старую документацию придется оформлять заново.
  2. Следующий простой способ для правовладельца квартиры, желающего узнать кадастровую стоимость собственного жилья, — посмотреть последнее извещение с налогом на имущество, направляемое по почте подразделениями ФНС. Налоговые органы используют кадастровые показатели для начисления имущественного налога, поэтому в рассылаемых извещениях печатаются самые актуальные данные.
  3. Сделать соответствующий запрос в МФЦ и получить выписку из кадастра.
  4. Еще один способ уточнения данных о кадастровой стоимости — использовать информационные данные Росреестра, всегда содержащие точные сведения. Для получения официальной выписки из госкадастра, включающей сведения о кадастровой стоимости жилья, можно лично обратиться в территориальный отдел кадастрового органа. Заинтересованному лицу придется предъявить паспорт и платежную квитанцию на госпошлину. Очевидный минус данного способа — немалые затраты времени на посещение госучреждения.
  5. В качестве альтернативы можно направить соответствующее заявление и документальные копии почтой в адрес Росреестра. В этом случае заявителю, скорее всего, придется ожидать ответа не меньше недели.
  6. Кроме того, доступен онлайн-сервис Росреестра, позволяющий в кратчайшее время получить кадастровые сведения.
  7. Для экономии временных затрат можно также воспользоваться общедоступным порталом «Госуслуги» или услугами коммерческих организаций-посредников, содействующих в получении различной документации.

Как посмотреть кадастровую стоимость на сайте Росреестра

Для пользователей интернета доступно 2 варианта поиска: по адресу интересующего жилья или его кадастровому номеру. Поэтому заполняя онлайн-форму на портале Росреестра, обязательно потребуется ввести или кадастровый номер интересующей квартиры, или ее адрес. Также возможно заполнить сразу оба варианта.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, пользователю потребуется:

  1. Зайти на портал Росреестра (http://rosreestr.ru);
  2. Во вкладке «Физическим лицам» найти ссылку «Получить сведения из ГКН»;
  3. выбрать электронный способ получения;
  4. заполнить в открывшемся окне все графы запроса;
  5. ввести e-mail, куда требуется отправить выписку из кадастра;
  6. ввести текст с картинки.

В итоге система покажет сведения о запрошенном жилом объекте со всеми известными характеристиками.

Расчет кадастровой стоимости

Кадастровая оценка жилья осуществляется независимыми оценщиками, которые самостоятельно подбирают и обосновывают применяемые при оценке методологические приемы. Составляемый оценщиком отчет с результатами в императивном порядке проходит экспертизу в саморегулируемой организации независимых оценщиков, в которой обязательно должен состоять специалист, рассчитавший кадастровую стоимость жилья.

Решение о необходимости выполнения кадастровой оценки принимается на уровне региональных либо муниципальных властей. Полномочные сотрудники подбирают независимого оценщика и оформляют с ним соглашение.

Подразделения Росреестра компетентны только по запросу органа, принимающего решение об осуществлении кадастровой оценки жилья на подконтрольной территории, формировать список квартир и иных объектов, подлежащих оценке. После окончания оценочной деятельности органы власти утверждают полученные результаты и направляют их в Росреестр, который, в свою очередь, заносит эти сведения в государственный кадастр.

Переоценка, согласно требованиям законодателя, проводится не реже раза в 5 лет, но не чаще раза в 3 года (в отдельных городах — не чаще раза в 2 года).

О факторах, влияющих на результаты кадастровой оценки, было сказано выше. Для выявления этих ценообразующих факторов оценщик должен провести максимально полный анализ рынка недвижимости в конкретном исследуемом населенном пункте.

Чаще всего массовая кадастровая оценка выполняется с использованием дистанционного метода. При этом показатели кадастровой стоимости имеют усредненные результаты, поэтому обычно стоимость аналогичных по площади квартир, находящихся в одном многоквартирном доме, полностью идентична. Если же в отдельных ситуациях оценщик, проанализировав рынок, выявит явную тенденцию отличия в цене жилья в зависимости, к примеру, от этажности, это будет отражено в итоговых показателях кадастровой стоимости.

Применяя методику массовой оценки, специалист разделяет оцениваемые квартиры на отдельные группы, обладающие сходными техническими свойствами и ценообразующими факторами.

В ходе оценки могут применяться:

  • Сравнительная методика,позволяющая оценщику максимально точно установить рыночную цену оцениваемой квартиры. Используя этот методологический прием, специалист исследует и сравнивает сведения о реально совершенных сделках с жильем, а потом уже использует информационные данные применительно к конкретной подгруппе недвижимых объектов. Этот метод считается наиболее объективным, поскольку показатели кадастровой стоимости жилья, согласно установкам законодателя, должны быть максимально близки к его рыночной цене. Соответственно, в большинстве случаев расчеты кадастровой стоимости жилья не должны сильно отличаться от результатов независимой оценки рыночной цены, проводимой, к примеру, при выдаче ипотеки.
  • Затратный метод, преимущественно используемый при кадастровой оценке незавершенных объектов строительства. Оценочная компания при выполнении расчетов берет в учет цену строительно-отделочных материалов, коммуникационных, инженерных систем и иные сведения, оказывающие влияние на строительные затраты.
  • Доходный метод, используемый при отсутствии требуемого объема информационных данных о совершенных сделках на рынке. Рассматриваемая методика базируется на сведениях об арендной плате, затратах на обслуживание жилья и иных показателях рынка аренды соответствующего населенного пункта.

Кадастровая стоимость жилых объектов может весьма существенно варьироваться в субъектах РФ, что связано с различным состоянием региональных рынков жилой недвижимости. Так, средняя общероссийская кадастровая стоимость в текущем году составляет около 32 000 рублей за квадратный метр, а в Москве данный усредненный показатель достигает приблизительно 160 000 рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости

Причиной изменения стоимости жилья, занесенной в кадастр недвижимости, может стать не только регулярно проводимая переоценка, но и заявление самого собственника квартиры, не согласного с результатами ранее проведенной кадастровой оценки. За последние годы число желающих оспорить кадастровую стоимость, резко возросло, что объясняется поправками налогового законодательства.

По изменившейся схеме налогообложения кадастровая стоимость жилого объекта напрямую влияет на расчет имущественного платежа по налогам. Соответственно, обязательства налогоплательщиков по имущественному налогу существенно растут, и, по предварительным подсчетам, многим правообладателям квартир к 2020 году нужно будет платить налог, многократно превышающий прежние платежи.

Учитывая такое значительное повышение налогового бремени, многим собственникам жилья кадастровая стоимость и, соответственно, имущественный налог кажутся неправомерно завышенными. Уже в текущем году проведено немало судебных дел по оспариванию результатов кадастровой оценки. Чаще всего, конечно, это затрагивает сведения российского ГКН, касающиеся участков земли, поскольку некорректная оценка жилых объектов встречается намного реже. Тем не менее, в правоприменительной практике уже есть прецеденты, когда собственники жилья доказали, что определенная оценщиком кадастровая стоимость их квартир превысила существующую рыночную цену в 2-3 раза.

Оспаривание сведений, вносимых после оценки в ГКН, в отдельных ситуациях помогает своевременно исправить выявленные ошибки и существенно понизить налогообложение собственника жилья, хотя многие правовладельцы жилья даже не знают о такой возможности. К тому же не все собственники квартир, столкнувшиеся с некорректными расчетами, желают возбуждать судопроизводство, считая возможность оспаривания итогов кадастровой оценки нереальным либо слишком затруднительным.

В любом случае, принимая решение об оспаривании сведений кадастрового учета, собственник жилья должен предварительно оценить целесообразность такого судопроизводства или правового спора с Росреестром.

Обращение с иском или требованием в подразделение Росреестра, как правило, имеет смысл лишь при достаточно существенном расхождении рыночной и кадастровой стоимости. К тому же у истца должна быть не только непоколебимая уверенность в некорректности сведений кадастра, но и реальная возможность собрать достаточную доказательную базу для обоснования своих требований.

Базовым доказательством ошибочности оценочных данных выступает независимая оценка, выполненная экспертами, в которой указано что рыночные стоимостные показатели существенно отличаются от кадастровых. А вот соглашение купли-продажи квартиры, содержащее его цену, не рассматривается государственными и судебными органами в качестве документации, удостоверяющей реальную рыночную стоимость.

Вероятность положительного решения при оспаривании данных кадастра особенно велика, если обнаружена очевидная ошибка оценочной компании, которая стала причиной многократного, неоправданного увеличения стоимости объекта в информационной базе государственного кадастра. Практика показывает, что гораздо легче оспорить некорректные оценочные данные, когда в информации госкадастра, например, выявят несоответствие площади жилья либо числа комнат реальному значению. Если же причина правового спора с кадастровыми органами состоит не в очевидной неточности, правовладельцу квартиры, вероятно, будет сложнее доказать некорректность данных кадастровой оценки и добиться занесения изменений в ГКН.

Итак, основаниями оспаривания кадастровой стоимости жилых объектов могут стать:

  1. очевидные ошибки оценщика;
  2. некорректность самой оценки.

Для оспаривания данных кадастровой оценки собственник вправе по выбору:

  • обратиться с требованием в Росреестр;
  • обратиться в суд, составив соответствующий иск.

Практика свидетельствует, что первый вариант во многих ситуациях более удобен. К тому же правовладельцу жилья не потребуется платить госпошлину. Приняв документацию и заявление, сотрудники Росреестра обязаны рассмотреть вопрос исправления кадастровой стоимости и вынести решение в течение месяца.

Если собственник квартиры сочтет целесообразным сразу, минуя комиссию Росреестра, обратиться в суд, ему необходимо составлять иск и направлять его в судебную канцелярию. Возбуждение судопроизводства по исковому требованию собственника жилья, желающего оспорить данные кадастровой оценки, возможно и при отрицательном ответе Росреестра. Сроки рассмотрения дела судьей, вынесения решения определяются общими требованиями гражданско-процессуального законодательства.

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.Необходимы поля отмечены *

*