Расторжение договора дарения квартиры

Как разорвать договор даренияНадеялись получить квартиру в наследство, а она давно подарена совсем чужому человеку? Оформили дарственную, а одаряемый не оправдал ваши надежды и завоевал квартиру обманным путем? Для таких случаев следует разобраться, как можно оспорить договор дарения на квартиру.

Оспорить дарственную может или сам даритель, или родственники после его смерти. Процедура сложная и запутанная. Каждый случай является индивидуальным. Перечень оснований аннулирования дарственной является исчерпывающим и закреплен в Гражданском Кодексе РФ.

Полезно знать! Дарственная вступает в силу после ее государственной регистрации в уполномоченных органах. До этого момента она может быть отменена дарителем без привлечения судебных органов. С момента регистрации договора вопросы аннулировании решаются через суд.

Общие основания для отмены дарственного договора

Он признается недействительной, если:

  1. дарственная заключена законным представителем от имени несовершеннолетнего ребенка или недееспособного лица (статья 575 ГК РФ);
  2. одариваемой стороной выступает работник органов опеки, лечебного или воспитательного учреждения, в котором даритель находился на лечении или воспитании (статья 575 ГК РФ);
  3. квартира была передана в дар госслужащему или муниципальным работникам в качестве вознаграждения за предоставленные услуги (статья 575 ГК РФ);
  4. если дарение оформлено между коммерческими субъектами.

В выше перечисленных случаях стороны должны вернуться к своему первоначальному состоянию: даритель должен получить обратно свою недвижимость или деньги за нее, если новый собственник успел ее реализовать.

Отмена сделки дарителем

В соответствии со статьей 578 договор дарения может быть расторгнут дарителем в следующих случаях:

  1. если одариваемый нанес телесный вред или покушается на жизнь первой стороны сделки или его членов семьи. Вред может быть причинен активными действиями или преступным бездействием.

Первые направлены на нарушение целостности внутренних органов человека. Бездействием признается умышленное отсутствие усилий для сохранения жизни и здоровья дарителя. Например: одариваемое лицо, призванное заботиться о дарителе, преднамеренно не дает ему лекарство, чтобы привести к летальному исходу.

Если одариваемый причинил вред здоровью дарителя, повлекший летальный исход, то оспорить сделку могут родственники потерпевшей стороны.
  1. если новый владелец совершает действия, которые могут привести к потере объекта недвижимости или ухудшения его технических характеристик (часть 2). Например: одариваемый несколько раз устраивал пожары и т.д.
  2. если в роли дарителя выступал ИП и преподнес квартиру в подарок в течение 6 месяцев до объявления своей несостоятельности. В качестве лиц, заинтересованных в признании сделки незаконной, могут выступать: кредиторы, поставщики, подрядчики.
Полезно знать! В договор дарения можно внести пункт об аннулировании сделки дарителем после смерти одариваемой стороны. Тогда подарок возвращается обратно первой стороне. Претензии родственников одариваемой стороны не правомерны.

Расторжение дарения квартиры одариваемой стороной

В соответствии с законодательством с подаренного имущества необходимо оплатить налог в бюджет. Обязанность по его уплате ложится на одариваемого. Это обстоятельство является основной причиной расторжения договора одариваемой стороной.

В соответствии с НК РФ ставка для резидентов составляет 13% от рыночной стоимости квартиры, для нерезидентов – 30%. Льготы по уплате налога не предусмотрены. Исключение составляют консулы и члены их семьи.

Одариваемый может в любое время отказаться от преподнесенного подарка. Однако если договор был зарегистрирован, то отказ от подарка тоже подлежит регистрации.

Если договор аннулирован по инициативе одариваемого и эти действия нанесли материальный ущерб дарителю, то истец обязан его компенсировать.

Оспаривание сделки третьими лицами

Законодательство предусматривает ряд случаев, когда договор дарения могут оспорить родственники.

Отсутствие государственной регистрации.

Договор должен быть зарегистрирован при жизни первой стороны сделки. После его смерти государственная регистрация невозможна. Недвижимость автоматически включается в наследственную массу и распределяется только между родственниками 1-й или других линий. По сути, нотариально заверенная, но не зарегистрированная дарственная не имеет законной силы.

Неправильное составление документа (статья 168 ГК РФ).

Например: договор не содержит сведения о предмете, отсутствует подпись дарителя и т.д. В соответствии со статьей 572 пункт 3 ГК РФ сделка может быть расценена как ничтожная.

Отмена дарственной после смерти одаряемого.

Чтобы данное основание имело юридическую силу, необходимо его включить в текст договора.

Заключение договора недееспособным (или ограниченно дееспособным) лицом (статья 171 и 177 ГК РФ).

Придется доказать, что на момент составления дарственной физическое лицо не отдавало отчет своим поступкам. Это основание включает также подписание договора в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Для подтверждения данного факта потребуется медицинская экспертиза и сбор дополнительных документов.

Отсутствие согласия второго супруга на дарение квартиры.

Если имущество нажито в совместном браке, то любая операция с ним требует нотариально заверенного согласия второй стороны на совершение сделки.

Принуждение к совершению сделки (статья 179 ГК РФ).

Договор будет признан недействительным при наличии доказательств угрозы или насилия дарителю со стороны выгодоприобретателя. Разновидностью принуждения является введение в заблуждение.

Мнимая сделка (статья 170 ГК РФ).

Она осуществляется, чтобы скрыть другую операцию с недвижимостью. Чаще всего заключается притворная сделка, чтобы скрыть куплю-продажу объекта. Выигрыш каждой стороны налицо: продавец, квартира у которого в собственности менее 3-х лет, по сделке купле-продаже обязан заплатить НДФЛ по ставке 13%, при договоре дарения – налог не взимается.

Судебная практика

1.Отмена дарственной из-за недееспособности дарителя.

Самая распространенная причина для расторжения договора дарения на квартиру является недееспособность дарителя на момент оформления сделки. Аннулировать договор могут родственники после смерти дарителя или в течение 3-х лет с того момента, когда узнали о дарственной.

Здесь возможны 2 варианта событий:

– Есть решение суда о признании дарителя недееспособным. В этом случае сделка признается ничтожной, квартира переходит наследникам.

– Нет решения суда о признании дарителя недееспособным. Процедура усложняется. Истец должен найти и предоставить доказательства о невменяемости лица на период совершения сделки. В качестве них могут быть использованы медицинские заключения, справка о нахождении на учете в психоневрологическом диспансере и т.д. Суд на стороне тех лиц, кто предоставит убедительнее доказательства.

2.Отмена дарственной из-за ненадлежащего обращения с имуществом.

Отзыв возможен только по инициативе дарителя. Третьи лица не могут выступать в суде в роли истца, за исключением случаев наличия у них доверенности на ведение судебных разбирательств от дарителя.

На одариваемого составляет исковое заявление с требованием принудительного аннулирования договора и возврата сторон к первоначальному положению. В документе подробно указываются причины, по которым физическая сохранность квартиры может быть нарушена: частые затопления, пожары и т.д. В качестве доказательств могут использоваться показания свидетелей, протоколы полиции или МЧС и т.д.

3.Отмена дарственной, заключенной под давлением на собственника.

Основаниями для аннулирования сделки могут быть шантаж, нанесение телесных повреждений, угрозы дарителю и его членам семьи. В роли истца может выступать даритель или третьи лица, если одариваемый причастен к смерти бывшего собственника квартиры.

Причинение вреда дарителю по неосторожности не является основанием для аннулирования дарственной через суд.

Отмена легитимности дарственного договора возможна только при предоставлении исчерпывающих доказательств. Истцу в установленные законом сроков необходимо предоставить в суд копии заявлений, поданные в полицию, документы из правоохранительных органов, протоколы, медицинские заключения, если был нанесен вред здоровью.

Сроки оспаривания дарственного договора

Аннулировать сделку можно в течение срока исковой давности. Стандартный срок составляет 3 года с момента оформления сделки или со дня, когда заинтересованное лицо узнало об ее исполнении (статья 178 ГК РФ). Подать иск в суд можно только после смерти первой стороны сделки, так как при жизни он может распоряжаться собственностью по своему усмотрению.

По недействительным сделкам срок давности равен 1 год (пункт 1 статья 166 ГК РФ). Он исчисляется с момента прекращения угроз и шантажа, под действием которых был оформлен дарственный договор или с момента, когда первая сторона узнала об иных обстоятельствах, являющихся основаниями для признания договора недействительным.

Пример: Бывший собственник квартиры узнал о ее периодическом затоплении через полгода с момента регистрации дарственного договора. Его срок исковой давности равен 1 году. Он исчисляется с момента вскрытия обстоятельств ненадлежащего обращения с жильем.

Срок исковой давности не распространяется на сделки, которые напрямую затрагивают интересы третьего лица. Например: преподнесение в дар квартиры без согласия второго супруга можно аннулировать в любое время.

Если даритель решил отменить договор, а вторая сторона противится этому и причиняет моральный и физический вред дарителю, то дарственная может быть аннулирована и через 5 лет.

Полезно знать! Исковые заявления о защите прав принимаются судом не зависимо от истечения срока давности. Однако этот факт является основанием для отказа судом в иске.

Все основания, перечисленные в законодательстве, направлены на признание дарственной недействительной по природе или по требованию заинтересованных лиц. В случаях, перечисленных в статье 578, оспорить ее может сам даритель, его родственники или третьи лица (кредиторы). При жизни даритель может распоряжаться имуществом по своему желанию.

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.Необходимы поля отмечены *

*